Il primo bando per l’assegnazione degli spazi (aprile 2014)

La vicenda relativa alla prima fase di avvio del progetto “Cittadella del terzo settore” è riconducibile alle seguenti tappe:

  • Le analisi preliminari e la pubblicazione del primo bando

  • Le valutazioni sulle proposte pervenute e le prime assegnazioni

  • La definizione dei contenuti delle convenzioni

  • Le convenzioni stipulate

  • L’avvio degli interventi dei soggetti assegnatari e le operazioni complementari

Le analisi preliminari e la pubblicazione del primo bando

I passaggi tecnico amministrativi che hanno interessato questa prima fase del progetto sono riassumibili nella seguente tabella.

Passaggio tecnico/amministrativo

Soggetti coinvolti

Tempi

Prodotti/Atti

Analisi stato di fatto e prospettive di valorizzazione Servizio Opere Pubbliche Novembre 2013 Studio “Ex caserma Piave – Analisi dello stato di fatto e prospettive di valorizzazione”
Predisposizione

Primo bando

Servizio Opere Pubbliche Marzo 2014 Schema per impostazione bando

Primo bando

 

Approvazione studio e primo bando Giunta Comunale Marzo 2014 Del. G.C. n. 43 del 21/03/2014
Pubblicazione primo bando Servizio Opere Pubbliche 1 aprile 2014 (scadenza 31 maggio 2014)

Come evidenziato in altre sezioni, l’analisi dello stato del compendio e le valutazioni sulle prospettive di valorizzazione sono stati tradotti dal Servizio Opere Pubbliche nel novembre 2013 nello studio “Ex caserma Piave – Analisi dello stato di fatto e prospettive di valorizzazione”.

Per una sintesi dei contenuti specifici si rinvia alla sezione “Lo stato del compendio nel 2013e ai relativi Approfondimenti.

Si richiama qui, in particolare, come novità metodologica, la proposta di uno schema, elaborato dal Servizio Opere Pubbliche, per supportare l’Amministrazione nel percorso di elaborazione di un bando che avrebbe potuto costituire una procedura propedeutica a qualunque decisione in merito al destino dell’area, prevedendo l’opportunità per la più vasta gamma possibile di soggetti di manifestare l’eventuale interesse per forme di utilizzo, anche a fini economici, di parti del compendio, consentendo di raccogliere stimoli progettuali provenienti da differenti soggetti rappresentativi della comunità locale, strutturate in modalità non restrittive (dalla semplice idea, fino al progetto o al programma strutturato) ed aiutando ad individuare le opzioni realisticamente percorribili e preferibili per l’Ente e per la collettività.

Il primo bando, frutto del citato percorso di consapevoli scelte da parte dell’Amministrazione, si caratterizza per i seguenti contenuti:

– l’inserimento dell’iniziativa nell’ambito delle politiche culturali e sociali dell’Amministrazione Comunale, basate su solidarietà, pluralismo, sussidiarietà e sul connubio tra ambiente e cultura come mezzo per il miglioramento della qualità della vita;

– l’avvio di un progetto per l’utilizzo dell’area dismessa “ex Caserma Piave” per l’insediamento di attività/iniziative che rivestano anche un interesse ed una rilevanza di carattere pubblico, con la finalità di incentivare la massima fruizione e valorizzazione del sito, anche quale luogo di cultura e di aggregazione;

– l’esplicitazione di alcuni obiettivi prioritari:

  • recupero degli edifici e degli spazi dell’area dell’ex Caserma;

  • valorizzazione dei soggetti territoriali che propongano progetti innovativi e sostenibili;

  • sviluppo di professionalità di settore ed opportunità di impiego;

  • avvio di progettualità diffuse e continuative;

  • creazione di uno stretto legame tra Amministrazione e Comunità, che sia espressione di una progettualità complessiva di coinvolgimento dei cittadini nella vita della Città.

– l’identificazione di una formula fondata sul recupero degli edifici finalizzato ad un successivo utilizzo per la realizzazione di progetti innovativi ed a specifico contenuto culturale, aggregativo, sociale, sportivo, formativo ed imprenditoriale;

– l’apertura dell’iniziativa ad un’ampia gamma di soggetti, dando priorità in particolare a quelli provenienti dal mondo dell’associazionismo;

– la possibilità di presentare le proposte in forme diversificate (dalla semplice idea, al programma di intervento, fino al progetto strutturato), fornendo però alcuni elementi fondamentali:

  1. dettagliata descrizione della proposta

  2. puntuale descrizione dell’attività da svolgere nell’ambito dell’ex Caserma Piave;

  3. individuazione del fabbricato e/o della area di interesse;

  4. descrizione delle modalità attraverso le quali il soggetto possa garantire la progettazione degli interventi di recupero degli edifici/spazi e la successiva realizzazione concreta degli stessi, nonché assicurare, con proprie risorse, la funzionalità e l’utilizzo adeguato degli edifici/spazi

  5. piano economico-finanziario che dimostri la concretezza e la fattibilità dell’intervento ed il relativo sviluppo temporale.

– la dichiarazione di impegno da parte dell’Amministrazione Comunale a concedere il fabbricato/spazio individuato, per la durata prevista nel piano economico-finanziario, a fronte di una proposta dotata delle suddette caratteristiche e positivamente vagliata e dell’impegno da parte dei soggetti assegnatari (con oneri totalmente a proprio carico e con il supporto amministrativo degli uffici comunali) a garantire la realizzazione della proposta presso gli immobili loro assegnati, dando vita ad un progetto di attività, condiviso con l’Amministrazione e di sviluppo pluriennale, comprendente il recupero degli edifici/spazi ed il loro riutilizzo in linea con le finalità specificate nelle premesse.

– la prevista regolazione del rapporto tra l’Amministrazione comunale e l’assegnatario dell’immobile tramite apposita convezione.

Veniva rinviata al momento della verifica degli esiti del bando la definizione degli aspetti procedurali di dettaglio del processo di assegnazione e regolazione dei rapporti tra i soggetti, dal punto di vista degli aspetti giuridici e patrimoniali.

Le valutazioni sulle proposte pervenute e le prime assegnazioni

I passaggi tecnico/amministrativi sono così riassumibili:

Passaggio tecnico/amministrativo

Soggetti coinvolti

Tempi

Prodotti/Atti

Esame delle proposte pervenute

Predisposizione delibera prima assegnazione, percorso per successive assegnazioni, primo schema tipo convenzione

Servizio Opere Pubbliche Giugno – Agosto 2014 Studio “Area dismessa “ex caserma Piave” – Avviso per la presentazione di manifestazioni di interesse.Esame delle proposte pervenute”
Approvazione prima assegnazione, percorso successive assegnazioni, primo schema tipo convenzione Giunta Comunale Agosto 2014 Delibera G.C. n. 145 del 28/08/2014
Tavoli di confronto Servizio Opere Pubbliche Agosto-Settembre 2014 relazione tavoli di confronto
Approvazione seconda assegnazione Giunta Comunale Settembre 2014 Delibera G.C. n. 159 del 19/09/2014

Nel termine di scadenza del bando sono state presentate 16 proposte, la cui valutazione ha costituito, come evidenziato in altre sezioni, una specifica sfida metodologica per il Servizio Opere Pubbliche, per l’eterogeneità ed articolazione, la concentrazione di interessi sui medesimi immobili a fronte della esclusione di altri, le richieste multiple e alternative, la varietà di settori di attività, di tipologie e caratteristiche dei soggetti proponenti e modalità di presentazione delle proposte, il differente grado di congruenza e compatibilità con la destinazione urbanistica del sito e il piano di rischio aeroportuale.

Gli strumenti approntati per rendere possibile alla Giunta comunale le successive valutazioni sono contenuti nello studio “Area dismessa “ex caserma Piave” – Avviso per la presentazione di manifestazioni di interesse.Esame delle proposte pervenute(Giugno 2014), che contiene:

  • un quadro riassuntivo delle proposte;

  • una descrizione sintetica delle singole manifestazioni di interesse, attraverso una griglia comune (definita sulla base di quegli aspetti strategici ed elementi significativi già evidenziati nello studio “ex Caserma Piave – Analisi dello stato di fatto e prospettive di valorizzazione”, approvato con Deliberazione della Giunta Comunale n. 43 del 21.03.2014), utile per un esame comparato delle stesse;

  • alcuni elementi di analisi di carattere generale e spunti di riflessione correlati;

planimetria manifestazioni di interesse

planimetria manifestazioni di interesse

 

 

  • una planimetria, di rapida ed immediata consultazione.

 

 

 

La fase di assegnazione degli immobili si è caratterizzata per una prima fase (agosto 2014), nella quale sostanzialmente si è data risposta positiva alle richieste dei tre soggetti che avevano manifestato interesse ben prima dell’avvio del progetto, oltre ad impegnarsi diettamente in operazioni

prima assegnazione

prima assegnazione

di pulizia e dell’area e manutenzione ordinaria degli immobili, e che, conseguentemente, avevano presentato proposte a maggior grado di definizione; ad essi si è aggiunto BIM Gestione Servizi Pubblici, in quanto soggetto già strutturato per la realizzazione immediata dei lavori sull’ hangar richiesto, ma prescelto anche in quanto potenziale “partner strategico” nelle necessarie ed onerose operazioni di verifica, valutazione e adeguamento delle reti di acquedotto, fognatura, metano e antincendio presenti nel compendio .

La seconda fase ha visto l’attivazione di tavoli di confronto fra coloro che avevano manifestato interesse per i medesimi immobili o parti di essi, con individuazione di soluzioni alternative che hanno consentito di risolvere i potenziali conflitti giungendo all’assegnazione di edifici o porzioni ad ulteriori 7 soggetti: Club Subacqueo Belluno A.S.D, TIB Teatro soc. coop., Associazione Slowmachine, Associazione RadioClub Belluno N.O.R.E (Nucleo Operativo Radio Emergenze), Associazione Radioamatori – Gruppo Val Belluna, A.S.D. Broomball Club Belluno, Associazione culturale – Compagnia teatrale Bretelle Lasche.

La definizione dei contenuti delle convenzioni

I passaggi tecnico/amministrativi sono così riassumibili:

Passaggio tecnico/amministrativo

Soggetti coinvolti

Tempi

Prodotti/Atti

Definizione delle condizioni delle convenzioni successive al recupero degli immobili Servizio Patrimonio (Dirigente) Settembre 2014
Approvazione condizioni

delle convenzioni successive al recupero degli immobili

Consiglio Comunale Delibera C.C. n. 45 del 30/09/2014 (con parziale rettifica con Del. C.C. n. 60 del 28/11/2014)

In questa fase si è resa necessaria la trasformazione del modello teorico in una formula adeguata per l’assegnazione degli spazi, che risultasse in grado di tener conto dell’ articolato quadro delle normative urbanistiche ed edilizie e degli aspetti giuridici e patrimoniali applicabili al caso e, nel contempo, dello spirito di sussidiarietà che anima l’iniziativa, traducendosi quindi nella definizione più corretta degli specifici contenuti e procedure di approvazione delle convenzioni che avrebbero regolato i rapporti tra Amministrazione comunale e soggetti assegnatari.

Per garantire il massimo controllo democratico sulle scelte di assegnazione, si è fatto riferimento alla normativa di Piano regolatore relativa alle z.t.o. di tipo F, che consente in tali aree l’intervento diretto di altri soggetti oltre all’Ente, previa approvazione da parte del Consiglio Comuanle di una specifica convenzione.

Per gli aspetti relativi alla gestione degli interventi di natura edilizia, si è inquadrata la tipologia degli interventi ammessi nell’ambito della manutenzione straordinaria, escludendo qualunque cambio di destinazione d’uso degli edifici (per i quali si è riconosciuta, venuta meno la funzione originaria ed in assenza di certificazioni di agibilità, vista l’origine militare, una “agibilità di fatto” ed una generica destinazione a “servizi pubblici”, che consente l’insediamento di attività associative e terziarie di vario genere).

Per gli aspetti giuridici e patrimoniali si è fatto riferimento alla struttura di analoghe convenzioni di concessione di immobili.

Per garantire un certo controllo sulla articolazione temporale degli interventi, è stato previsto per tutti il termine massimo di un anno per l’inizio dei lavori a partire dalla stipula dell’atto ed una indicazione per l’ultimazione degli stessi differenziata in funzione dei progetti specifici dei singoli soggetti.

Un aspetto caratteristico ha riguardato la regolamentazione degli interventi sulle aree libere, da realizzare previa predisposizione di un progetto riferito ad ambiti unitari, concordato fra i relativi assegnatari e soggetto alla preventiva valutazione da parte degli uffici comunali; si è inteso in tal modo garantire il mantenimento del controllo strategico sull’evoluzione degli spazi aperti, ad uso comune, per evitare interventi disorganici e a macchia di leopardo, pur nell’ottica di una realizzazione per stralci e affidata a soggetti diversi.

La maggiore difficoltà incontrata dai servizi comunali ha riguardato la regolamentazione delle “condizioni agevolate” alle quali gli immobili sarebbero stati concessi agli assegnatari: se questi ultimi infatti, legittimamente, premevano per una concessione a titolo gratuito o quasi, gli uffici dovevano contemperare lo spirito dell’iniziativa con i principii che regolano la gestione del patrimonio pubblico, dovendo quindi individuare l’esatto punto di equilibrio tra le istanze particolari, le intenzioni manifestate dall’Amministrazione e l’obbligo dell’ente di provvedere alla tutela dei propri interessi e di agire equamente.

Con il primo schema tipo di convenzione (approvato con Deliberazione di Giunta Comunale n. 145 del 28/08/2014, insieme alle prime 4 assegnazioni formali), non si arriva infatti a delineare con esattezza i termini della concessione “a condizioni agevolate”.

Gli assegnatari rimarranno quindi nell’incertezza fino alla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 45 del 30/09/2014 (poi parzialmente rettificata con Deliberazione C.C. n. 60 del 28/11/2014), che approva lo schema tipo definitivo, con un intervento dello stesso Consiglio Comunale che ha  modificato, a favore dei soggetti assegnatari, la proposta formulata dagli uffici.

La formulazione finale prevede una convenzione che regola esclusivamente la fase di realizzazione dei lavori, prefigurando al suo interno due convenzioni conseguenti all’intervento di recupero, finalizzate a regolamentare rispettivamente una prima fase di concessione dell’immobile a titolo gratuito, di durata commisurata al tempo di recupero dell’investimento effettuato , ed una seconda fase di locazione a canone agevolato, con un abbattimento del 40% o 60% (a seconda dell’attività a scopo di lucro o meno esercitata dall’assegnatario), del canone stimato dagli uffici comunali, sulla base della situazione dell’immobile dopo l’intervento di ristrutturazione.

Il processo delineato dall’art. 8 dello schema di convenzione approvato prevede quindi che l’Amministrazione Comunale proceda a:

  • stipulare una prima convenzione, ai sensi dell’art. 7 delle NN.tt.a. del P.R.G. vigente, che regola la fase di recupero dell’immobile da parte del soggetto assegnatario;

  • a seguito dell’ultimazione dei lavori e della rendicontazione delle spese di recupero sostenute, stipulare una seconda convenzione per la concessione del fabbricato/spazio, a titolo gratuito, per una durata commisurata al recupero dell’investimento effettuato, rispetto al valore del canone virtuale annuo di mercato (come determinato in base al valore di stima dell’immobile allo stato attuale), ovvero secondo la formula:

    formula durata convenzionegratuita

    e comunque per un termine non superiore a 9 anni;

  • alla scadenza del contratto di locazione a titolo gratuito (o alla scadenza del termine massimo pari a 9 anni), su richiesta, provvedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione a condizioni agevolate (definite con Delibera di Consiglio Comunale n.45 del 30.09.2014, successivamente in parte rettificata con delibera di C.C. n. 60 del 28/11/2014), con una percentuale di abbattimento del canone virtuale di locazione annuo di mercato (stimato sull’immobile a seguito dell’intervento di recupero) variabile da un minimo del 40 o del 60% (a seconda della parziale o totale assenza di lucro dell’attività svolta dai soggetti assegnatari), fino ad un massimo del 80% (in caso di concreta ed accertata prestazione, da parte dei soggetti assegnatari, di attività utile al funzionamento e alla manutenzione di servizi di rete e degli spazi collettivi), di durata minima pari ad anni 4, con successiva possibilità di rinnovo per successivi 4 anni.

La soluzione individuata costituisce un compromesso, non esente da una certa macchinosità (che ha anche costituito motivo di confronto critico con gli assegnatari), ma è comunque mirata a prefigurare e strutturare lo sviluppo nel tempo delle iniziative, in condizioni di garanzia sia per l’ente che per i soggetti assegnatari.

Nella prima convenzione, relativa alla realizzazione dell’intervento di recupero, viene prospettata una durata teorica (connessa al preventivo di massima dei lavori), rinviando la definizione precisa al momento della rendicontazione di dettaglio dei lavori svolti.

Altri due aspetti caratterizzanti della convenzione, frutto del confronto diretto tra le esigenze manifestate dai soggetti assegnatari e l’esperienza degli uffici, sono:

  • la specifica previsione della possibilità di tener conto di prestazioni di lavoro volontario non retribuito, del valore di materiali donati e di utilizzo di attrezzature fornite a titolo gratuito, applicando ai lavori documentati in fase di rendicontazione criteri parametrici basati sul Prezzario per i Lavori Pubblici della Regione Veneto;
  • la previsione della possibilità di autorizzare prima della ultimazione integrale dei lavori, un utilizzo parziale, verificata la sussistenza di condizioni di sicurezza.

Le convenzioni stipulate

I passaggi tecnico/amministrativi sono così riassumibili:

Passaggio tecnico/amministrativo

Soggetti coinvolti

Tempi

Prodotti/Atti

Stime immobili Servizio Patrimonio Settembre 2014

Novembre 2014

Marzo 2016

 Stime 19.09.2014

Stime 06.11.2014

Stime 25.03.2016

Predisposizione schemi singole convenzioni Servizio Opere Pubbliche Settembre 2014

Dicembre 2014

Marzo 2015

Maggio 2015

Giugno 2015

Approvazione convenzioni con i singoli soggetti Consiglio Comunale Delibera C.C. n. 45 del 30/09/2014 (Val Belluna Emergenza , Gruppo Alpini Cavarzano-Oltrardo, Casa dei Beni Comuni, BIM gsp)

Delibera C.C. n. 66 del 17/12/2014 (TIB Teatro Società Cooperativa)

Delibera C.C. n. 4 del 03/03/2015 (Radioamatori Gruppo Val Belluna)

Delibera C.C. n. 29 del 27/05/2015 (Radioclub belluno N.O.R.E.)

Delibera C.C. n. 33 del 25/06/2015 (Slowmachine)

convenzioni marzo 2015

convenzioni marzo 2015

Tra la fase delle assegnazioni e quella della approvazione dei singoli schemi di convenzione si è registrata la rinuncia da parte di alcuni assegnatari (Club Subacqueo Belluno A.S.D, A.S.D. Broomball Club Belluno, Associazione culturale – Compagnia teatrale Bretelle Lasche), motivate da valutazioni sulla portata dell’impegno connesso alla realizzazione degli interventi, oppure dall’emergere di opportunità più tradizionali per la localizzazione delle loro attività.

Preliminarmente all’approvazione delle singole convenzioni si è dovuto procedere alla stima da parte del Servizio Patrimonio del valore degli immobili e dei relativi canoni virtuali “di mercato” (si rinvia alle stime, disponibili nella sezione Documenti, per la verifica dei particolari criteri di stima applicati vista la specificità del caso).

Complessivamente le singole convenzioni approvate dal Consiglio Comunale nell’arco compreso tra settembre 2014 e giugno 2015, con le Delibere riportate in tabella, sono state 8.

 convenzioni agosto 2015

convenzioni agosto 2015

Di queste, con la firma, il 12 maggio 2016 dell’ultima convenzione, con l’associazione Slowmachine, 6 sono giunte alla stipula 

Inaspettate sono giunte le rinunce alla stipula della convenzione da parte del Gruppo Alpini Cavarzano-Oltrardo e alla realizzazione dell’intervento, in fase successiva alla stipula dell’atto, da parte dell’associazione Val Belluna Emergenza, due dei soggetti propulsori dell’avvio del progetto.

L’avvio degli interventi dei soggetti assegnatari e le operazioni complementari

E’ stata offerta agli assegnatari una specifica consulenza tecnico/amministrativa in relazione alle procedure edilizie da seguire nella realizzazione degli interventi, in base alla natura dei lavori previsti, con riferimento alla specifica normativa di settore.

I soggetti convenzionati hanno comunciato l’ avvio agli interventi di recupero degli immobili con le seguenti tempistiche:

– Casa dei beni comuni: 24.01.2015;

– BIM gsp spa: 11.05.2015;

– Radioamatori Gruppo Valbelluna: 01.07.2015;

– Tib Teatro: 01.10.2015.

Anche Radioclub Belluno N.O.R.E. ha provveduto a lavori di manutenzione ordinaria.

I lavori sono ancora in corso, ma lhangar 13, l’ hangar 14 e la porzione chiusa della tettoia n.1 risultano già adeguati all’utilizzo previsto, gli impegnativi lavori interni ed esterni funzionali al pieno recupero della palazzina n. 8 sono ad uno stadio molto avanzato, mentre sono stati portati a termine i primi necessari interventi di manutenzione ordinaria, propedeutici a quelli di successiva manutenzione straordinaria, per il riutilizzo della porzione dell’edificio 5.

Attraverso l’attivazione di uno sportello permanente dedicato al progetto, presso il Servizio Opere Pubbliche, sono state poste in atto dai servizi comunali tra la fine del 2014 ed il 2015 una serie di iniziative complementari a servizio dell’intero compendio, come quelle relative alla verifica e adeguamento dei sottoservizi, alla attivazione delle utenze, alla predisposizione di minime misure di sicurezza, sviluppando metodi e strumenti per mantenere il controllo sul governo complessivo dell’attuazione del progetto in un’ottica organica, per supportare o attivare modalità di gestione non convenzionali di alcune problematiche, impostare forme di collaborazione fattiva e coordinata fra diversi uffici del Comune per assicurare il procedere del progetto entro un quadro coerente e corretto dal punto di vista normativo ed in tempi e modi compatibili con le esigenze e le legittime aspettative dei soggetti assegnatari.

I passaggi tecnico/amministrativi sono così riassumibili:

Passaggio tecnico/amministrativo

Soggetti coinvolti

Tempi

Prodotti/Atti

Modifica azzonati della zona F Servizio Urbanistica Settembre 2014 Delibera di Consiglio Comunale n. 42 del 30/09/2014

Analisi stato reti di acquedotto, antincendio, fognatura,

smaltimento acque meteoriche e gas metano

Bim Gestione servizi pubblici spa

Novembre 2014

Tavole di rilievo e relazione descrittiva

Riattivazione utenza acqua potabile e fognatura

Servizio Opere Pubbliche

Febbraio 2015

Verifiche rete elettrica

Servizi manutentivi

Marzo – Agosto 2015

Accatastamento di alcuni edifici come subalterni

Servizio Opere Pubbliche

Aprile 2015

Attivazione nuova utenza collettiva Enel

Servizi manutentivi

Dicembre 2015

Richiesta realizzazione

conduttura

gas metano

Servizio Opere Pubbliche

Settembre 2015

Realizzazione conduttura e allacciamenti edifici 8 e 5

Servizi manutentivi e BIM gsp

Dicembre 2015

Si evidenzia quale esempio di “gestione non convenzionale” di una problematica specifica, rappresentata dalla necessità di disporre di un quadro preciso delle condizioni delle reti dei sottoservizi presenti nel compendio, l’attivazione di una collaborazione diretta, sulla base del coinvolgimento quale soggetto assegnatario di uno degli hangar, da parte della società di gestione di servizi pubblici BIM gsp spa, che ha prodotto gratuitamente ed in tempi molto ristretti un prezioso rilievo (disponibile nella sezione Documenti) corredato anche di documentazione fotografica e di valutazioni tecniche.

Sul fronte urbanistico i servizi comunali hanno lavorato nell’ottica della più efficace implementazione del progetto, attuando una modifica degli azzonati di P.R.G. dell’area, approvata con Delibera di Consiglio Comunale n. 42 del 30/09/2014, con cui è stata stabilita per l’intero compendio la destinazione “F.PS-F.AS” – pubblici servizi ed attrezzature sociali (artt.7.8 e 7.9 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. vigente), eliminando la precedente distinzione in porzioni F.PS, F.II ed F.VV. e rendendo possibile la conformità urbanistica di un’ampia gamma di attività di natura pubblica o di interesse pubblico insediabili in futuro, compatibilmente con le limitazioni del Piano di rischio aeroportuale.